房改房土地出让金哪个出？根据什么标准收？房改房是指于1994年国务院发文实行的城镇住房规范改革的产物，是中国城镇住房由以前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，而今又可以叫做已购公有住房。下面记者带大伙知道房改房土地出让金的有关常识。

　　房改房土地出让金哪个出？

　　双方可以协商约定哪个出，一般是卖方支付。房改房以前一般是单位上的福利房也称筹资房,当时土地的性质为划拨,当时是有国家出70%,单位出30%然后获得土地的出让权。房改将来都卖给了个人,也就是可以上市买卖了,但一部分单位的土地证是单位上的大证,目前缴纳土地出让金,也就是土地用权归你所有了,以前是单位上的土地用权,目前归个人是要交纳出让金的。但土地的性质一般还是划拨,个别城市不同。

房改房土地出让金根据什么标准收？

　　（一）、个人住房土地用权出售应补交的土地出让金标准：
1990年5月19日以前获得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)将来获得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。

　　（二）、已购公有住房(含筹资建房)、经济适用房按规定允许出售的，与红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房产公司开发的划拨产品房出售应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。

　　（三）、由政府统一推行的拆迁安置房出售应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地用权为1990年5月19日以前获得的，按申办出售手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地用权为1990年5月19日将来获得的，按申办出售手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如是以出让方法获得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。

　　（四）、以划拨方法获得国有建设用地用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：
1990年5月19日以前获得的，按标定地价的30%收取;1990年5月19日将来获得的，按标定地价的50%收取。

　　房改房土地出让金计算办法

　　土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算办法，地面价为每平米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者总是以楼面价来计算投资效益。由于地面价不可以反映出土地本钱的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资本钱，进行估算投资效益。一般觉得建高层可摊属地价，事实上并不是这样。由于土地出让金是按建筑面积计收的。

有些房屋为何要交土地出让金？

上世纪九十年代，国内开始推行住房规范改革，简称“房改"。房改以前，国内行政企事业单位职工实行的是福利分房，而福利房(也称房改房)所用土地是政府免费提供的，称作"划拨地“。这类划拨地上建造的房屋都没缴纳过土地出让金。
1992年将来国家实行房改，一方面取消福利分房，实行住房产品化；其次，将原来的福利房作价卖给职工，因为政策过渡，仍带有福利性质，当时没向职工收缴土地出让金，但规定职工房改房在自己不住了首次上市买卖时，须向国家补缴土地出让金。这就是政策由来。住房产品化将来购买的产品房，其土地都是出让地，开发商都是缴过土地出让金了的，在70年土地用权期限内购房人无需再缴出让金。

房改房怎么样补缴土地出让金？

对于房改房等划拨土地上不动产出售补办出让手续时，应补缴土地出让金，但各地具体计算依据及算法有所不同，主要有以下几种：

有的城市使用以房子分摊土地面积及地面单价计算出让金的方法，如此的方法主要从房子与土地分散时期沿用而来，通过房子建筑面积折算分摊土地面积，结合房子所在地方的对应基准价体系中地面单价计算出让金。公式一般为：出让金=房子分摊土地面积× 地面单价×10%。

有的城市使用按房子建筑面积及楼面价计算出让金的方法，在实行不动产统一登记后，不再沿用分摊土地面积的方法表示房子，而是宗地一同所有些方法表示其土地权利，对于土地出让金计算方法已经调整为房子建筑面积。公式一般为：出让金=房子建筑面积面积×楼面单价×10%。

有的城市使用按房子成交价格的固定比率计算出让金的方法，为了体现房子价格与土地价值之间的有关性，公式一般为：出让金=房子成交价格×1%。

有的城市使用委托评估机构评估房子的划拨土地价值的方法，依据评估结果核定需交纳的土地出让金。

这类计算方法在实行过程中，由于遭到房价水平变化、总建筑面积变动等原因影响下，出现相似条件的房子需要缴纳的土地出让金不同，致使申请人对计算结果产生质疑。选择相对简单明晰的算法是消除疑虑的最好方法，这里逐一剖析现行各种计算方法的优劣：

基于地面价计算土地出让金，需要先算出房子对应的分摊土地面积，一旦土地面积和建筑面积因改扩建、征拆而调整，同一范围内同样建筑面积的房子分摊土地面积就会不同，使得最后计算出的土地出让金是不同的，即群众常常反映的“同房不同价”。

土地的价值与容积率密不可分，容积率在土地上的体现就是可允许建设的建筑面积，把地价分摊到每平方建筑面积上可以核算出对应楼面地价。如此的计算方法充分反映出土地价值的高低，使不同规划条件的土地的价值之间有可比性。使用基于建筑面积及楼面地价的计算方法比较直观方便，不需要通过换算土地分摊面积即可以测算对应划拨土地价值，但楼面地价主要通过基准地价体系取值，对基准地价体系更新与覆盖率需要较高。

按房子成交价格的固定比率计算出让金，也是较为容易见到的方法，其优点是操作简单，然而房子成交价格在采集中总是容易出现争议，在申请办理转移登记时，申请人基于避税、减费等缘由一般虚报房子成交价格，按转移合同计收出让金易致使出让金流失，实践中很难形成控制成交价格水平的规范体系。

实践中，评估机构对评估成本的收取方法一般为资产的千分之四，少于500 元则按每宗500 元收取，在地价相对较低的城市使用委托评估机构直接评估房子的划拨土地价值，并按10%收取划拨土地上房子的出让金，就可能出现评估成本高于需补缴的土地出让金的状况。此类补办出让手续业务量大，评估报告审定环节较长，不能满足群众对有关手续办理时限的需要。

综上，各类划拨地上已建成房子上市买卖,经批准需要补缴地价的各地计算办法不一，各有优势和弊端。笔者觉得，基于建筑面积与基于房子成交价格的两种计算办法，相对而言适应性广泛，降低了分摊换算环节，使得算法更为明晰，还便捷解决有房地产证、没土地证的房子补办出让手续的历史遗留问题。而且，从土地估价体系来看，土地价值可按地面价和楼面价两种方法标示，地面价为每平米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面地价为分摊到每平米建筑面积的地价，即以土地出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。这两种算法虽然表现形式不同，但最后结果事实上没差异。在基准地价体系较健全且更新准时的城市，将原以分摊土地面积核算出让金的算法调整为以房子建筑面积进行核算的算法，更能适应实质需要。不过，如此的调整涉及广大群众的利益，应履行征求建议、听证等法定程序。

　　以上是“房改房土地出让金哪个出？根据什么标准收”的有关信息，想知道更多有关常识请关注好律师网土地房地产法律专题栏目。